Pour le courtier en crédit Cafpi, les taux des crédits immobiliers pourraient encore baisser à la rentrée : le mois de septembre est en effet propice à de nouveaux achats immobiliers, notamment pour les investisseurs en quête de biens neufs pour profiter du des avantages fiscaux du dispositif d'investissement locatif Scellier. Les banques, afin d'atteindre leurs objectifs annuels, devraient alors se livrer une bataille concurrentielle acharnée. « Les taux des prêts immobiliers pourraient bien se rapprocher des 3 % sur 15 ans et 3,25 % sur 20 ans à l'occasion du prochain salon qui se tient à Paris Porte de Champerret fin septembre. Mais peut-être pas au point d'atteindre le taux record fixe de 2,95 % sur 15 ans à l'occasion du salon immobilier de septembre 2005 ! », indique Philippe Taboret, directeur général de Cafpi.

Depuis le début 2010, l'OAT 10 ans (taux de référence des prêts à taux fixes) a perdu 47 points de base à 2,99 % en juillet contre 3,46 % en janvier, un recul qui se répercute une fois encore sur les taux fixes des prêts immobiliers. « Les prêts de courtes durées (sur 10 et 15 ans, ndlr) profitent plus de la baisse des taux de référence pour des raisons de coût de refinancement plus favorables et de risques moindres pour les banques », souligne Philippe Taboret. Pour le mois de juillet, les taux fixes des prêts immobiliers ont encore baissé en moyenne de 0,05 point sur toutes les durées d'emprunt. Les emprunteurs peuvent bénéficier de taux fixes moyens proches des records historiquement bas à 3,30 % sur 15 ans et 3,50 % sur 20 ans hors assurance.

Selon la 19ème édition du baromètre mensuel des prix de l'immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France établi par le courtier en agences immobilières MeilleursAgents.com, les prix immobiliers parisiens ont établi un nouveau record historique en atteignant 6 920 €/m² en moyenne en juin 2010. Les prix de la Ville Lumière ont en moyenne augmenté de 15,1 % en un an (du 30 juin 2009 au 30 juin 2010), de 9,3 % depuis le 1er janvier 2010 et de 1,3 % sur le seul mois de juin. Principal facteur de cette augmentation, les petites surfaces de moins de 3 pièces, qui ont tiré le marché avec une progression de + 17,3% en un an, + 12,1 % en 6 mois et + 1,9 % pour le seul mois de juin.

Les départements limitrophes suivent la tendance de la Capitale. « L'Ile de France (78, 92, 93, 94) voit ses prix augmenter de 1,9 % en juin, de 7,6 % depuis le début de l'année et de 8,9 % depuis un an », indique MeilleursAgents.com. La plus forte progression revient à la Seine Saint Denis qui a gagné encore 3,3 % pendant le seul mois de juin. Viennent ensuite le Val de Marne, qui a augmenté de 1,9%, les Hauts de Seine avec + 1,5 % et les Yvelines avec + 1 %. « Ces chiffres moyens cachent d'importantes disparités liées avant tout à la qualité des biens et surtout à leur proximité des transports en commun : métro, puis RER ou train. Cette disparité témoigne de la prudence des acheteurs qui, s'ils sont prêts à payer le prix pour des logements de qualité et bien desservis, ne sont pas enclins à surpayer des produits sans attrait », souligne le courtier.

Pour autant, la hausse des prix ne témoigne pas d'un marché immobilier en bonne santé selon MeilleursAgents.com : « Ce n'est pas parce que les prix atteignent des sommets historiques que le marché se porte bien ! Au contraire. Les volumes de transactions sont très faibles (30 % de moins que sur la période 2002-2006) et les stocks sont quasiment inexistants. L'immobilisme des propriétaires est la vraie raison de l'augmentation des prix. L'absence d'offre provoque des surenchères alors que la pierre redevient une valeur refuge pour de nombreux épargnants, estime Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. Ces augmentations ne se justifient que par les surenchères des acheteurs face à la pénurie de biens. Par peur de l'avenir, les propriétaires habitants ne bougent pas et les autres préfèrent souvent attendre la poursuite de la hausse des prix pour réaliser de confortables plus-values ».

Vous êtes intérimaires, vous avez des missions partout en France et vous ne savez pas comment vous loger ? Le Fastt (Fonds d'Action Sociale du Travail Temporaire) propose un service de recherche de solutions d'hébergement pour les travailleurs temporaires. Au total, « plus de 400 salariés intérimaires ont bénéficié en 2009 de ce service du Fastt pour réaliser des missions correspondant particulièrement à leurs qualifications professionnelles mais qui, parce qu'elles sont éloignées, nécessitent, avant de les accepter, de s'organiser et de régler la question de l'hébergement », se félicite Daniel Lascols, directeur du Fastt.

Les conseillers du Fonds peuvent trouver dans les 48 heures la solution de logement la mieux adaptée à une situation particulière. En effet, « un solide réseau de solutions de logements temporaires a été tissé à travers toute la France ». Mais les conseillers peuvent également solliciter les aides d'Action Logement (Mobili-Pass®, Loca-Pass®), en complément de l'aide octroyée pour se loger. Le Fonds dispose d'un solide réseau : 700 établissements partenaires et 130 résidences de jeunes travailleurs en Métropole.

En outre, et pour « alléger les frais d'un hébergement en meublé », le Fastt a mis en place, « à titre exceptionnel et expérimental », le « Chèque Logement MobiliPro ». Cette aide, d'un montant de 300 €/mois est accordée aux salariés intérimaires sur 3 mois par an maximum pour leur permettre de réaliser une mission éloignée de leur domicile. Un coup de pouce supplémentaire pour ces salariés intérimaires. « Pour avoir accès à l'ensemble des ces services, les salariés intérimaires doivent simplement justifier d'un contrat de mission », rappelle le Fonds. Pour tout savoir sur ces services, il suffit de contacter le 0 800 28 08 28 ou de consulter le site Internet dédié : www.fastt.org.

Ndlr : le courtier en crédit Cafpi livre ses réflexions sur les réformes annoncées des aides à l'accession à la propriété.

Alors que le projet de réforme des aides à l'accession est en cours et doit, incessamment, être présenté en Conseil des ministres, Benoist Apparu vient de dévoiler l'ossature du nouveau dispositif censé entrer en vigueur dès le 1er janvier 2011. On en sait donc un peu plus sur cette réforme dans les cartons depuis mars dernier. Objectif ? Rendre les aides plus lisibles et plus efficaces, tout en réalisant des économies budgétaires. Actuellement, ces aides représentent un coût de 7 milliards d'euros par an. L'articulation de la réforme s'appuie donc sur les cinq principales aides proposées aujourd'hui aux acquéreurs : l'Aide personnalisée au logement (APL), le prêt à taux zéro (PTZ), le Plan épargne logement (PEL), le Pass- Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Selon Benoist Apparu, elles ne bénéficient malheureusement pas toujours aux familles les plus modestes.

Trois aides pour trois temps forts

Il serait donc question de ramener ces aides de cinq à trois, en privilégiant trois temps forts du parcours de l'accession. Tout d'abord, la phase de préparation du projet au travers d'une refonte du PEL qui, rappelons-le, permet en principe, après une période d'épargne de quatre ans, d'emprunter dans des conditions privilégiées pour acquérir un logement. Pour Benoist Apparu, le dispositif n'a plus de réelle efficacité, notamment parce que la prime d'Etat n'est pas suffisante. Son manque d'efficacité tient aussi au niveau des taux du secteur libre aujourd'hui très bas. Pourtant, il coûte 1,8 milliard d'euros. Ensuite, le gouvernement envisage une aide à la constitution de l'apport personnel réservée aux ménages les plus modestes. La nouvelle aide prendra-t-elle le visage d'un nouveau PTZ ? Pour l'instant, difficile de savoir ? Une chose est sûre : le PTZ actuel coûte 1 milliard d'euros à l'Etat. Enfin, il est également question d'une phase d'accompagnement qui se traduirait par une aide semblable à l'APL ou qui pourrait constituer une sécurisation, par exemple en cas de perte d'emploi. Actuellement, le coût de cette aide s'établit à 1 milliard d'euros. Le Pass-Foncier (coût : 200 millions d'euros) et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt (1 milliards d'euros en 2009 mais 1,5 milliard en 2010 et 3 milliards en 2011) passeraient, en revanche, à la trappe.

Un objectif ambitieux mais un budget restreint

Pour Cafpi, cette réforme appelle toutefois quelques remarques. Ainsi, depuis un certain nombre d'années, les pouvoirs publics sont dans l'incapacité de faire face à la demande de logement social. Aujourd'hui, c'est pourtant un devoir d'y répondre. Et le gouvernement actuel n'a plus le choix s'il veut éviter les tensions. Avec cette réforme qui peut paraître populiste, le secrétaire d'Etat au Logement espère faciliter l'accession des ménages modestes ou fragiles et ainsi faire grimper le nombre de propriétaires de 57 à 66 %. L'objectif est louable, mais est-il réalisable avec un budget réduit drastiquement ?

La refonte de l'APL laisse Cafpi dubitatif. Si son utilité n'est pas à remettre en cause, son extension à la sécurisation du parcours résidentiel devrait permettre aux banques de se prémunir contre les risques de défaillance des acquéreurs. Cette mesure les rendra peut-être plus souples vis-à-vis de certains profils mais le financement du logement étant privé, les banques ont depuis longtemps toute liberté pour exclure du crédit les clients qui ne les intéressent pas. Autre interrogation pour Cafpi : le PEL. Pour l'instant, c'est le flou artistique. Benoist Apparu veut en faire un vrai produit d'épargne, ce que beaucoup d'observateurs lui reprochent déjà. Certes, le fait de le réserver à l'achat immobilier devrait stopper l'effet produit d'épargne pur, mais les pistes évoquées par le gouvernement sont peu claires pour le moment. Attendons d'en savoir plus pour nous prononcer.

Le crédit d'impôt lié aux intérêts d'emprunt, pour sa part, n'a effectivement pas aidé au financement de l'acquisition, mais il permettait aux particuliers de disposer d'un peu d'air dans leur pouvoir d'achat et de consommer, ce qui était bon pour la croissance. Quant au PTZ, s'il a déclenché des décisions d'achat, il a surtout maintenu artificiellement le pouvoir d'achat logement des primo-accédants et son bénéfice au final est peu probant si ce n'est pour les vendeurs qui ont profité de cette aubaine pour pouvoir vendre leurs biens plus chers. Pour Cafpi, la prime prévue pour se substituer au PTZ, piste également privilégiée par le gouvernement en supprimant le Pass-Foncier – certes trop complexe et pas assez vecteur de construction – ne doit pas être réservée aux clients les plus modestes et au neuf. « Il est essentiel que le logement ancien soit englobé dans le dispositif. De manière générale, et encore plus aujourd'hui avec la pénurie de logements neufs, le marché de l'ancien est le fer de lance des transactions immobilières », indique Philippe Taboret, Directeur Général de Cafpi.

Il ne faut pas négliger les classes moyennes

Conclusion, pour Cafpi, les aides à la pierre constituent un saupoudrage fiscal qui n'a pas d'impact suffisant. Pour désengorger le marché, une seule solution : une véritable politique de construction de logements. Le logement social est le 1er maillon de la chaine du logement. Les mesures annoncées vont donc dans le bon sens. Les aides à la personne sont très efficaces car les clientèles qui en ont le plus besoin pourront envisager l'achat immobilier. Toutefois, pour que le marché gagne en fluidité, il ne faut pas se concentrer sur ce seul segment. « Chaque maillon est important et l'habitat classique qui attire les classes moyennes, ne doit pas être oublié », précise Philippe Taboret. En effet, ces catégories, où l'on trouve la majorité des jeunes actifs ne disposant pas encore de patrimoine, sont le moteur principal du marché immobilier : ils se tournent soit vers le neuf, s'ils bénéficient d'aides ; soit vers l'ancien. Dans ce cas, le marché entre dans un cercle vertueux permettant aux propriétaires vendeurs d'acquérir un nouveau bien dans le neuf ou l'ancien ou bien même de faire construire.

Cependant, Cafpi note qu'un maillon de cette chaîne du logement reste sur le carreau, le locatif, pour lequel aucune mesure ne semble être prévue. Aujourd'hui, les prix remontent car l'offre de logements n'est pas assez importante. La mécanique du marché est grippée. Pour Cafpi, une solution prévaut : faire baisser les prix en produisant du logement pour avoir une offre supérieure à la demande, ouvrant l'accession à la propriété au plus grand nombre. Toutefois, comme Cafpi l'a toujours souligné, cette hausse des prix ne peut être que très limitée. Une flambée importante désolvabiliserait immédiatement nombre d'acquéreurs, entrainant dans la foulée une nouvelle baisse. Faute d'une vraie politique de construction, ce sont aujourd'hui les taux et les conditions de crédit qui jouent le rôle d'arbitre. Pour Philippe Taboret, « ces conditions restent exceptionnelles pour quelques mois encore. C'est vraiment le moment d'acheter, d'autant que la réforme des aides au logement va restreindre le champ des acquéreurs susceptibles d'en bénéficier ».

Le promoteur Bouwfonds Marignan Immobilier a été primé par la Fédération des Promoteurs Constructeurs pour son programme « Le Carré Matisse » situé à l'entrée de l'éco-quartier « Matisse » en cours de réalisation à Grand Quevilly, en Haute-Normandie. La quasi-totalité du programme a été réservé en moins de 8 mois. Le Carré Matisse est donc le premier ensemble de logement bâti au sein de l'éco-quartier. Celui-ci accueillera 760 logements sur 10 hectares d'ici 2013.

Le Carré Matisse se composera de deux bâtiments de 3 et 5 étages, avec respectivement 15 logements sociaux et 51 en accession libre. Les deux édifices respecteront également les normes de réglementation THPE 2005. 70 % du total des réservations réalisées sont dues au dispositif d'investissement locatif défiscalisant Scellier. Outre ces investisseurs, 20 % du total des logements en accession a été vendu à des primo-accédants, parmi lesquels le promoteur a comptabilisé 11 Pass-Fonciers. Les deux immeubles se situent proche de certains établissements scolaires et des transports.

Le parc naturel Ness Ziona et la forêt du Chêne à Leu couvrant 36 hectares sont également à deux pas. « Le Carré Matisse représente indéniablement un doux compromis entre le dynamisme de la vie citadine et le charme de la vie champêtre », ajoute le promoteur. Les appartements en 2-pièces, hors stationnement, ont été vendus 115 000 euros et les 3-pièces sont partis autour de 150 000 euros, hors stationnement également.

Alors que le Gouvernement a annoncé pour la rentrée une refonte des aides au logement, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) demande le maintien des aides à l'accession à la propriété. Elle dénonce notamment le projet présenté devant l'Assemblée Nationale par le rapporteur général de la Commission des Finances, Gilles Carrez, dans son rapport d'information sur l'application des mesures fiscales contenues dans les lois de Finances, qui revient sur le dispositif du crédit d'impôt TEPA sur les intérêts d'emprunts et sur le prêt à taux zéro. La réforme envisagée concentrerait les aides dans l'acquisition d'un bien neuf.

Afin que l'immobilier ancien ne devienne pas le « parent pauvre d'une nouvelle réforme », la FNAIM a appelé le secrétaire d'Etat au Logement et à l'Urbanisme Benoist Apparu à maintenir certains dispositifs d'aide à l'accession à la propriété. « Plus généralement, tant que le problème de l'insuffisance de l'offre foncière ne sera pas résolu, orienter l'aide à l'accession sur le neuf et restreindre le choix de la localisation du lieu de résidence des ménages, serait une grave erreur. Dans les zones les plus tendues, où la production neuve ne satisfait pas la demande, il est plus que jamais nécessaire de privilégier l'ancien », a déclaré la FNAIM. La Fédération a également rappelé que 150 000 ménages modestes qui ont bénéficié d'un prêt à taux zéro dans l'ancien, et notamment dans les zones tendues avec 80 % des prêts distribués en zone A.

Après les prix de l'immobilier, c'est au tour des taux de crédit immobilier de suivre le « scenario de l'atterrissage en douceur ». La baisse des taux de crédit se poursuite, alors que les courtiers s'attendaient à une accalmie pour l'été. Le mois de juillet a démarré avec un nouveau fléchissement des taux à la baisse : le courtier en ligne AB Courtage enregistre un repli des taux de l'ordre de 0,1 point. Principal facteur de la baisse des taux, le recul de l'OAT, le taux de référence des prêts à taux fixes : « Depuis le début 2010, l'OAT 10 ans a perdu presque 40 points de base à 3,07 % en juin contre 3,46 % en janvier, explique le courtier Cafpi. Cette baisse a été presque totalement répercutée par les banques sur les taux des prêts immobiliers qu'elles pratiquent. Ce statu quo permet aux banques, toujours en quête de nouveaux clients, de réduire leur marge pour proposer des conditions toujours plus attrayantes aux emprunteurs ». Les taux selon AB courtage devraient donc rester stables durant tout l'été. « Confrontées à une stabilité prolongée (au moins jusqu'à la fin de l'année) des taux de référence, les banques arbitrent sur leurs marges commerciales, au bénéfice des emprunteurs, avec toujours des tendances régionales spécifiques », estime Cafpi.

Dans notre indicateur des taux, nous n'observons pas une baisse aussi importante, toutefois, il est clair les taux continuent de baisser même si manifestement, on arrive à un niveau plancher. A l'instar de Cafpi, le courtier en ligne Empruntis.com a observé des baisses de l'ordre de 0,05 point sur les durées de 7 à 20 ans et une quasi stabilité sur les durées longues. Les meilleurs dossiers de demande de prêt immobilier se négocient à des taux de 3,25 % à 3,30 % sur 15 ans et de 3,40 % à 3,50 % sur 20 ans. « Les taux fixes sur 20 ans à 3,50 % font leur apparition dans les grilles tarifaires des banques », souligne Cafpi. Concrètement, pour une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, un acquéreur pouvait emprunter 167 195 euros en janvier. Le coût de son crédit s'élevait 72 805 euros. En empruntant maintenant, sa mensualité diminuerait de 26 euros et le coût de son crédit de 6 248 euros. En maintenant sa mensualité à 1 000 euros, il pourrait emprunter 4 500 euros de plus, tout en profitant d'un coût de crédit moins élevé de 4 469 euros.

Scellier.com, premier site de mise en relation sur la loi Scellier, propose aux investisseurs un tout nouveau livre blanc gratuit intitulé Scellier : l'Anti-Crise de l'Immobilier. Les investisseurs y trouveront toutes les clés pour investir et défiscaliser en toute sécurité avec la loi Scellier 2010.

Un investissement en loi Scellier n'est pas à prendre à la légère : il existe différents dispositifs avec différents niveaux de réductions d'impôts et une série d'obligations à connaître. La loi Scellier 2010 dédiée à l'investissement dans l'immobilier locatif neuf, a des avantages et des conditions très spécifiques : au-delà de la réduction d'impôts « classique » de 25%, la loi se décline en différents dispositifs donnant droit à différentes réductions d'impôts.

Pourtant, il faut dire qu'il n'est pas simple de trouver des informations sur le Web qui ne soient ni trop commerciales, ni trop techniques pour les néophytes. C'est pourquoi l'équipe de Scellier.com a réalisé pour vous un livre blanc intitulé Scellier, l'Anti-Crise de l'Immobilier, réunissant toutes les informations indispensables à l'investissement Scellier 2010 à travers un contenu clair, complet et accessible. Le téléchargement de ce livre blanc est totalement gratuit. Il suffit de laisser ses coordonnées dans un simple formulaire pour afficher le lien du livre blanc Scellier. Au sommaire du livre blanc Scellier, vous pourrez retrouver :

Une introduction à la défiscalisation immobilière,
Une présentation détaillée des dispositifs Scellier,
Un point sur les avantages de chaque dispositif,
Un récapitulatif des zones où investir…,
Cinq conseils pour investir en loi Scellier.

Pour télécharger le livre blanc Scellier, l'Anti-Crise de l'Immobilier, rendez-vous sur Scellier. Vous y découvrirez une présentation détaillée des différents dispositifs ainsi que de nombreux conseils pour investir en loi Scellier 2010.

Alors que l'arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour les cantons du Var (Callas, Draguignan, Fayence, Fréjus, Le Luc, Lorgues, Le Muy, Besse et Cotignac) frappés par des pluies torrentielles et des inondations qui ont fait 25 morts vient d'être publié au Journal officiel, les victimes doivent faire face à de nombreux tracas matériels et financiers. Plusieurs établissements bancaires ont annoncé différentes mesures pour aider les sinistrés. Comme le rappelle BNP Paribas, « les familles ayant souscrit un crédit immobilier, depuis 1996 », peuvent demander le report du paiement de 3 à 12 mensualités, sachant que pour la banque « ce report n'est possible qu'après 24 mois de remboursement ». Les propriétaires titulaires d'un prêt immobilier modulable, quelle que soit leur banque, devrait pouvoir bénéficier de ce dispositif et différer ainsi momentanément le remboursement de leur crédit. Ainsi, les clients du Crédit Foncier, s'il s'agit de leur résidence principale, pourront demander un gel de leurs mensualités pendant une durée de 6 mois. « L'ensemble des informations sur les modalités pratiques est disponible sur appel téléphonique gratuit au numéro vert 0 800 30 50 01 », précise le Crédit Foncier.

Pour faire face aux dépenses d'équipement et en attendant les indemnisations des assurances, le Crédit Social des Fonctionnaires (CSF) et BNP Paribas proposent également des prêts à taux réduit. Valable jusqu'au 31 juillet 2010, le prêt Solidarité Inondation du CSF s'élève à 1 500 euros remboursables sur 24 mois au taux de 1 % TEG (Taux Effectif Global annuel fixe hors assurance facultative). « Les personnes intéressées doivent prendre rendez-vous en appelant le 04 93 16 83 76 », indique le CSF. De son côté, BNP Paribas a mis en place un prêt plafonné à 5 000 euros à un taux effectif global annuel fixe de 1,92 % hors assurance facultative, pour une durée de 4 à 36 mois. « Les frais de dossier sont offerts et un prêt par famille est accordé. Le seul justificatif demandé pour bénéficier de ces conditions est une déclaration de sinistre auprès des assureurs. L'offre est valable jusqu'au 31 juillet 2010 dans les 40 agences du département du Var », explique la banque.

Les modalités de remboursement du crédit immobilier sont prévues dans le contrat. Le crédit doit être remboursé mensuellement, à partir de la signature de l'acte d'achat chez le notaire. Chaque mensualité est composée d'une part d'intérêts et d'une part de capital auxquelles s'ajoute la cotisation d'assurance.

Mensualités de remboursement

Pour chaque mensualité, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû. La part des intérêts diminue de manière progressive au fur et à mesure du remboursement du capital. Quand le crédit est à taux fixe, le montant des mensualités reste, en général, constant. La progression ou la dégression des mensualités a pu être prévue. Lorsque le prêt est à taux variable ou révisable, le montant et le nombre des mensualités varient en fonction du taux du prêt.

Remboursement anticipé

L'emprunteur peut, dans tous les cas, rembourser son crédit par anticipation. Il peut le faire soit en totalité soit partiellement. Dans ce cas, un montant minimal peut être exigé ; ce montant peut-être supérieur à 10 % du capital emprunté. Le remboursement anticipé est accompagné d'une pénalité de remboursement anticipé plafonnée à 6 mois d'intérêts sur le montant du capital remboursé par anticipation, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Le remboursement partiel se traduit, au choix de l'emprunteur, par une réduction du montant des mensualités ou par une diminution de la durée du prêt.

Renégociation du crédit En cas de baisse des taux, on peut demander à la banque de revoir les conditions financières d'un prêt initial à taux fixe. Si elle l'accepte, elle propose la signature d'un avenant au contrat initial. L'emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours avant de donner son accord. À défaut d'accord, l'emprunteur peut s'adresser à une banque concurrente. Attention cependant car cette opération est coûteuse : pénalité de remboursement anticipé, frais de dossier du nouvel emprunt et frais de transfert ou de constitution de nouvelles garanties.

Le courtier en ligne Empruntis.com vient de dresser le bilan du marché du crédit immobilier sur le premier semestre 2010. Si la plupart des courtiers ont annoncé que les taux fixes ont atteint un plancher historique, Empruntis.com constate qu'ils continuent à baisser, à 3,50 % sur 15 ans et 3,65% sur 20 ans en taux moyen. Ils se situent donc à des niveaux très proches des records historiques d'octobre 2005 qui s'établissaient à 3,40 % sur 15 ans et 3,60 % sur 20 ans. Pour autant, si les taux sont bas, les primo-accédants ont encore du mal à concrétiser leur projet et ils ne représentent qu'environ 30 % des demandes de prêt du courtier. La durée moyenne des prêts est en recul et passe sous la barre des 20 ans avec 19,4 ans en moyenne au second trimestre 2010, signe de la raréfaction des projets de primo-accession.

Quelle incidence cette baisse des taux a-t-elle pour les emprunteurs ? En un an, le coût total du crédit a diminué de 16 %, soit un gain théorique de 1 à 5 m² supplémentaires. Le gain est de 35 % si on le compare au pic de remontée des taux enregistré fin 2008. A plus longue échelle, en 10 ans, le pouvoir d'achat immobilier a baissé de 60 % mais a regagné plus de 20% depuis 2008. Si les taux bas n'attirent pas les primo-accédants, il fait le bonheur des renégociations de crédits qui atteint maintenant 40 % des dossiers déposés chez le courtier. Les emprunteurs qui renégocient leur crédit immobilier en cours avec une autre banque économisent en moyenne 30 000 euros sur le coût de leur crédit et plus de 3 ans sur la durée.

Le crédit immobilier débute par l'acceptation de l'offre de prêt émise par la banque. N'oubliez pas que l'offre préalable de prêt reçue par l'emprunteur n'est valable que 30 jours. Elle ne peut être acceptée immédiatement car un délai de réflexion est imposé.

10 jours de réflexion

L'emprunteur doit attendre 10 jours après avoir reçu l'offre de prêt de la banque pour l'accepter, soit au plus tôt le 11ème jour qui suit sa date de réception. Par exemple, une offre reçue le 7 janvier ne peut donc être acceptée avant le 18 janvier. En cas de non-respect de ce délai, l'emprunteur pourrait demander la nullité du prêt en justice. Dans ce cas, il serait obligé de rembourser la banque.

Acceptation dans les règles

Pour accepter l'offre de prêt, l'emprunteur doit retourner par courrier un exemplaire de celle-ci, daté et signé. La date du cachet de La Poste prouve la date d'acceptation. Tout au long du délai de réflexion, aucun versement concernant le prêt ne peut intervenir. La banque ne peut rien verser au notaire chargé de l'acte et ne peut rien demander à l'emprunteur, ni frais de dossier, primes d'assurance, etc.

Conséquences de l'acceptation

Une fois l'offre de prêt acceptée, le contrat de prêt devient définitif sous réserve que les trois conditions suivantes sont réunies :
l'assureur accepte de garantir l'emprunteur,
l'emprunteur a obtenu tous les autres prêts demandés pour financer son achat,
l'acte d'achat est régularisé dans les 4 mois de l'acceptation (sauf délai plus long accepté par la banque).

Le versement des fonds

Les fonds empruntés sont versés directement au notaire le jour de l'acte, dans le cas d'un achat immobilier classique, ou à l'entreprise pour un prêt finançant des travaux, ou au constructeur si la vente a été réalisée sur plan.

Un emprunt est un acte important de la vie qui requiert une attention et une vigilance toute particulière. Une information claire sur le coût réel du prêt et l'interdépendance des contrats liés au prêt permet de protéger l'emprunteur contre un engagement qui ne serait pas réalisable.

Informations sur le prêt immobilier

Les informations relatives au prêt immobilier sont toutes contenues dans l'offre préalable de prêt. À côté du taux du crédit accordé par la banque, figure obligatoirement le TEG (Taux Effectif Global). Celui-ci comprend tous les frais annexes liés au prêt : frais de dossier et de constitution de garantie, cotisation d'assurance décès-invalidité. Il permet à l'emprunteur d'estimer le coût total du crédit. Pour les prêts à taux variable, le TEG est calculé sur la base du taux en vigueur à la souscription. Cela dit, il n'est qu'indicatif.

Interdépendance des contrats

Dans le cas où l'emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer son acquisition immobilière, chacun d'entre eux est accordé sous réserve de l'obtention des autres. Cette interdépendance joue pour les prêts représentant chacun plus de 10 % du crédit total. Pour en bénéficier, l'emprunteur doit, au préalable, avoir informé ses différents prêteurs du recours à plusieurs crédits.
Lorsque l'assurance refuse de garantir l'acheteur, le contrat de prêt peut être annulé. L'acheteur doit en faire la demande dans le mois qui suit le refus de l'assureur. L'annulation n'entraîne ni frais ni pénalité.
L'impossibilité d'obtenir le prêt souhaité entraîne l'annulation de l'opération d'achat si l'acquéreur a prévu une clause suspensive, c'est-à-dire :
a déclaré, dans la promesse, recourir à l'emprunt,
a présenté une (ou plusieurs) demande de prêt conforme aux caractéristiques (montant, durée, taux) indiquées dans la promesse,
justifie qu'il a effectué les démarches nécessaires dans les temps requis.

De manière à se protéger contre les défaillances de l'emprunteur, la banque est en droit, lorsque l'emprunteur ne paie plus, de mettre son bien en vente pour rembourser sa dette. Mais avant d'en arriver à cette situation, assurances et garanties peuvent dans certains se substituer à l'emprunteur défaillant. L'assurance imposée à l'acheteur lui permet de s'acquitter de ses mensualités en cas d'accident ou de maladie grave.

Assurances de l'emprunteur

L'assurance décès-invalidité est destinée à prendre en charge le remboursement du crédit immobilier en cas d'invalidité absolue ou de décès. Elle est obligatoirement souscrite par l'emprunteur. En cas de co-emprunteurs, elle peut être souscrite par l'un d'eux ou par les deux. Dans ce cas là, il est possible d'opter pour une garantie à 100 % sur chacun ou pour une garantie répartie entre les deux. L'assurance perte d'emploi est, elle, facultative. Elle intervient en cas de chômage indemnisé par le Pôle emploi, mais pendant une durée limitée, et après une période de franchise.

La délégation d'assurance

Lorsqu'il dépose sa demande de crédit immobilier, l'emprunteur a le choix entre l'assurance de groupe, proposée par la banque, et la délégation d'assurance, c'est-à-dire une assurance individuelle souscrite directement auprès d'un assureur et déléguée au profit de la banque. Les délégations d'assurance sont généralement moins chères que les assurances de groupe, sauf notamment en cas de risque élevé, par exemple pour les personnes exerçant un métier dit à risques (gendarme, pompier, etc.) ou souffrant de certaines pathologies chroniques. Dans ces cas, les emprunteurs peuvent notamment demander une assurance spécifique dans le cadre de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Garanties de la banque

L'établissement bancaire exige toujours une garantie au moment de la conclusion du prêt : soit une inscription en privilège de prêteur sur deniers ou une hypothèque, soit un cautionnement. Le privilège du prêteur de deniers et l'hypothèque permettent à la banque de faire saisir l'immeuble et de récupérer le montant du capital et 3 ans d'intérêts sur le prix de vente. Le cautionnement mutuel par un organisme spécialisé assure à la banque le remboursement du crédit à la place de l'emprunteur. Si son coût est plus élevé au départ, cette formule revient moins cher que le privilège ou l'hypothèque : l'emprunteur récupère une partie de la somme versée à l'échéance du prêt.

Portés par leur imaginaire, leurs fantasmes et leurs fantaisies, les artistes anticipent le futur et explorent ce que sera la ville de demain. L'aventure commence avec les avant-gardes des années 20, Kasimir Malevitch et Vladimir Tatline et, dans les années 2000, Alain Bublex, Bert Théis, Andreas Gurysky, Malachi Farrell, Allan de Souza, Liu Wei et bien d'autres artistes créent des mondes utopiques où la réalité urbaine devient rêve ...

La conférence « La ville futuriste » s'inscrit dans le cadre du cycle « Vision(s) urbaine(s) : « Vision(s) urbaine(s) : une déambulation parmi les œuvres des artistes du 20e siècle pour parler de la ville ... Sous leurs regards, la ville prend vie et se laisse entendre, regarder, toucher. Ancrés dans notre époque, les artistes se sont appropriés la ville comme lieu d'expérience artistique et se sont mis à l'écoute de la réalité de la vie urbaine. Peinture, vidéo, photo, installation in situ sont autant d'outils qui leur permettent de questionner la situation de l'homme dans la ville, de porter un regard critique sur la ville déshumanisée, de créer des dispositifs pour renouer les liens sociaux, de changer notre perception de la ville contemporaine...

Conférence gratuite ouverte à tous : 1er juillet 2010 - Mairie du 11e arrondissement de Paris / 19h (durée 1h30) Plus d'information sur la conférencière et historienne de l'art Barbara Boehm et sur son calendrier d'interventions : www.decumanos.com La rédaction d'Infosimmo apprécie la qualité des conférences de Barbara Boehm et les conseilles à tous !

Choisir entre un crédit immobilier à taux fixe ou un prêt à taux révisable (ou variable) requiert une vigilance toute particulière car selon la formule choisie, les mensualités pourront varier de beaucoup. Le taux choisi détermine la charge financière que l'emprunteur devra supporter à travers le montant des intérêts à payer.

Le prêt à taux fixe : la sécurité

Ce taux est une véritable assurance pour l'emprunteur. Avec ce prêt il bénéficie d'un taux déterminé lors de la signature du contrat avec son banquier : il n'évoluera pas pendant toute la durée du prêt. Pour autant, bien qu'il soit à l'abri des hausses éventuelles des marchés financiers, il ne bénéficiera pas des baisses. Le taux fixe permet également d'adapter les mensualités payées ou la durée du prêt aux évolutions de revenus de l'emprunteur. Ainsi, les mensualités peuvent être modulables ou progressives.

Le taux variable ou révisable : la souplesse

Le prêt à taux variable ou révisable comporte un taux initial qui évolue en fonction d'une périodicité et d'un indice fixés au contrat, généralement l'indice interbancaire de la zone euro. Le point positif de ce taux est qu'il est plus bas lors de la souscription qu'un taux fixe. Cependant, son évolution peut être à la hausse (elle est en général plafonnée ou « capée ») ou à la baisse, ce qui engendre :
un changement de la mensualité avec toujours la même durée du prêt,
une mensualité stable avec un allongement de la durée.
Toutefois, l'inconvénient majeur du taux variable est l'impossibilité pour l'emprunteur de connaître le coût total de son prêt lors de sa souscription.